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これからの植栽管理とは

200組合以上の団地・マンションの植栽管理状況を拝見してきた中で、「これからのあるべき植栽管理」とは以下のようなものだと考えています。

まず重要なのが「植栽管理業務は資産管理業務」であるということです。
建築物や設備が経年と共に劣化してしまう中、植栽は上手に管理をしていけば、住環境を彩り資産価値を高める可能性のあるものだと思っています。

従来、植栽管理業務といえば年間で決まった作業を実施し、きれいに剪定をする、仮に枯れてしまえば植え替えるといった現状維持型の管理が求められていました。
マンションにお住まいの皆さまも、管理内容の詳細を把握するというよりは、造園業者さんにお任せで、きれいな状態を保ってもらうという形ができればそれで良いという風潮があったと思います。

しかし、暮らしを取り巻く環境は大きく変わり、改修工事積立金の不足に伴う値上げのお話や、電気料金の値上げ、そして数年後には確実と言われている消費税のUPなど、暮らしに直結する切実な課題が多く発生してきました。

従来のように景観を良くするためであればお金をかけていくという状況から明らかに変わってきた今、現在のコストを最適化して、景観とコストのバランスを取っていく新しい管理手法が求められていると思っています。

では、コストを抑えたり、最適にしながら、将来の資産価値に繋げる事の出来る植栽管理とは具体的に何か?
それが、当たり前のように見えるかもしれませんが、「PDCAサイクル」をしっかりとまわす事です。
植栽管理における「PDCA」を表しますと以下の通りです。

PLAN(計画)

  • 1.現状の把握・課題の抽出 植栽数量・状態、これまでの管理内容・コスト、居住者の要望など
  • 2.課題の整理・優先順位づけ 人の目に触れやすいところ、生活の支障になる部分は優先順位を上げます。
  • 3.管理計画・改善計画の策定 年間管理計画、改善計画、中長期のコスト計画
  • 4.住民への説明・合意形成 説明資料の作成、総会や説明会の開催

管理・改善計画の決定

DO(実行)

  • 1.植栽管理作業 剪定・除草・病害虫対策など
  • 2.改善作業 植え替え、土壌改良など

CHECK(評価)

  • 1.計画に対して実行できているか?
  • 2.費用バランスは適正か? 計画以上に除草作業にコストがかかっているなどがないか?
  • 3.天候や植物の状況が想定とずれてきていないか? 干ばつによる生育不良などがないか?
  • 4.住民要望に変化がないか?暮らす側の視点で見ているか?

ACTION(見直し・改善)

計画の修正とその実行を行います。

上記のサイクルがしっかりと回っていれば、おのずと植栽の品質も費用対効果も高まっていきます。
これらは誰が担うべきものでしょうか?
管理組合、管理会社、コンサルタント、植栽管理業者・・・それぞれの役割の中で、うまくこのサイクルが回ればいいと思います。
この中で誰が主体的に担っているかは、上手くいっている団地・マンションでも各管理組合により様々で、造園業出身の理事様が全体監修をしている場合や、熱心な管理人様が把握されている場合もあります。
しかし、植栽については専門知識が必要な場面も多く、居住者により意見が異なることも多いため、理事様だけに責任が求められるのは大変なことです。
そのため、私たちは植栽管理業者の立場から、組合様の必要に応じてこれらの運営支援ができる準備を整えています。