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植裁管理コスト適正化と景観改善

千葉ニュータウンの高花第二団地(2017年当時で築27年、465戸)での、高木が大きくなることでの様々な支障、管理費の増大をはじめとした様々な課題の改善事例。

 

前回記事「ビジョンを軸に 伐採を含む植栽中長期改善」の続編です。

 

 

概要

千葉ニュータウンの高花第二団地(2017年当時で築27年、465戸)では、成長した高木類による日照障害や折れ枝等の生活支障による伐採要望が増加し、植栽管理費が増加傾向にあった。そこで、2013年より植栽管理業者を東邦レオに変更し、ビジョンと植栽中長期計画を策定し改善に取り組んできた。そして4年目を迎える今、生活支障木の伐採等によるコスト適正化など「マイナスから±ゼロへ」の改善は残すところわずかとなり、今後は補植や景観改善を含む「±ゼロからプラスへ」の取り組み準備をしていく計画だ。植栽管理関連費用の総額は取り組み前より削減しながらも、将来へ向けた快適な住環境づくりと景観改善を進めてきた取組を紹介する。

 

ビジョンと植裁管理方針の設定

約1年をかけて中長期計画を策定するにあたり、最初にビジョンと植栽管理方針を設定した。中長期植栽ビジョンは「いろどり、あつまり、つながるみどり」として、四季を感じられる植物を用いた多世代が楽しみ集える植栽空間づくりを目指した。植栽管理方針としては、『「暮らしやすさ」と「高花第二団地ならではの景観」の両立』を掲げ、団地を象徴する並木や豊かな緑を守りつつ、日照障害や駐車車両への樹液落下、虫害を減らし防犯対策を施していくこととした。

 

植裁管理コスト適正化の取り組み

植栽数量と管理計画を分析すると、1)植栽管理費用に対して高木数量が多く剪定が追いつかない状況になっていること、2)樹種ごとの剪定計画(例:○年度はサクラ・ケヤキ、△年度はクスノキ、シラカシなど)になっていたため、成長の早い樹種が住棟近くにあると育ちすぎて日照障害などを引き起こし、計画外の剪定要望対応が発生しコストを押し上げていたことが明らかになった。そこで、1)剪定基準を「樹種ごと」から「暮らし視点」に変え、住棟5m以内にある樹木など生活支障になりやすい樹木を優先的に剪定する計画とし、2)特に生活支障の程度が大きいものの伐採や、景観とコストのバランスを考慮した間伐を行いコストの適正化を行った。特に伐採については、生活支障木の存在から多くの人が必要性を感じつつも、「伐採のみが先行してしまうと景観が崩れてしまうのではないか」といった懸念もあり、なかなか進めてこられなかった課題だった。そこで、伐採するか剪定維持するかのコストシミュレーションや、伐採した場合の景観シミュレーション(図1)も取り入れ検討し、団地のシンボルであるメタセコイア並木の間伐など含め4年間で195本の伐採の合意形成と実行を行うことができた。これにより一時的にはコスト増となるが、その後の植栽管理費が抑えられるため、計画予算内で管理と景観改善工事へ予算振り分けができるようになった(図2)。

 

 

 

 

 

 

 

 

住民により管理されている花壇の調査・改善

高花第二団地には、各階段の1階部分に雨水浸透桝の機能を持った花壇がある。共有部ではあるが、長年の歴史の中で居住者により管理されているものが多くあり、植栽管理の業者委託範囲外となっていた。しかし、管理組合として管理者が把握できておらず、一部には過度に大きくなってしまうような不適切な樹木が植えられているものもあり、課題となっていた。そこで、管理者を把握するためのアンケート調査と意見交換会開催により現状把握を行った。全57箇所中、半数以上は管理者が判明し管理状況も良好であるため今後も継続して頂き、それ以外のものは不適切な樹木等の撤去や新規管理者の募集を行う計画だ。

 

±ゼロからプラスへ、今後の取り組みと運営体制

上記の取り組みにより、この4年間で当初課題となっていたことは概ね改善の目処がついた。将来的には、コスト削減できた分の予算を使って、四季の彩りを感じられるような低木・草花を用いたエントランス景観改善等、資産価値を高める改善工事にも着手したい考えだ。

こういった改善を進めることができた要因には、運営体制によるところも大きい。1年任期で輪番制の理事会に加え、複数年携わることができる植栽計画委員会(制度としては1年任期の公募制を取っている)、植栽管理業者である東邦レオの3者が連携して計画立案・実行を行っている。加えて、ボランティア組織の「高花園芸クラブ」もあり、居住者コミュニケーション促進のためのイベントやより良い景観づくりのための「花壇づくり」を企画・運営している。こういった様々な取り組みが有機的に繋がることで、運営体制への信頼感が増していく事が、大規模団地での合意形成には不可欠な要素だ。