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植栽の美しさは高資産価値マンションの証

植栽改善計画5カ年のうち、3年目で各所の改善成果が見えてきた。TV、雑誌等のメディアでも取り上げられているイニシア千住曙町の、植栽改善事例。

 

駅徒歩4分の立地と、隅田川や東京スカイツリーを臨む眺望が魅力の築10年515戸のマンション、イニシア千住曙町。8期から植栽改善の5ヵ年計画をスタートし、3年目を迎えて各所の改善成果が目に見えてきた。今回はその経緯をイニシア千住曙町管理組合法人の滝井康彦理事長と、應田治彦副理事長に伺った。

 

植栽改善5ヵ年計画

植栽については、5~6期くらいから各所植栽の傷みが目立ってきており、マンションの顔として長期的視点での維持改善を行うべく、7期に植栽管理業者のコンペを行い、5ヵ年計画を策定し総会で承認を得て改善中だ。

 

館銘板前の植替え

裸地化していた館銘板前は、低木と多年草で低メンテナンスながらも彩り豊かな植栽にバリューアップ。ここだけは管理において「フルメンテナンス」契約として、突発的な枯れやいたずら等による抜けに対しても植栽管理費内で植え替えが行われ、常に美しい状態を保つように工夫している。

 

 

芝生広場の人工芝化

日照不足と踏圧により一部裸地化していた芝生広場は、人工芝に切り替えた。天然芝を健全に維持するのが難しい環境であること、メンテナンスコストがほとんどかからないこと、緑化率の許容範囲内に納められることなど、景観/利用面、費用面等を総合的に検討して価値向上になるという判断だ。「人工芝お披露目イベント」を開催し、子どもたちにも裸足で遊んでもらいながら使い方を説明したことで、平日の日中など裸足で遊ぶ姿が多く見られるようになった。以前はエントランスホールで遊ぶ子も多く苦情が出ていたというから、その意味でも改善となった。

 

 

石庭の改修

エントランスホールからも見える石庭は、子どもの遊び場になっていたこともあり砂利が持ち出され、裸地化が進んでいた。人工竹の柵を設置し、元のデザインを活かしつつ、砂利の白、植物の緑、縁取り石の黒と花の色でコントラストを出し、ガラス越しにも美しい庭とした。

 

 

川沿い芝桜の全面改修

散歩道となっていて踏み込み等から一部衰退していた芝桜は、大規模修繕工事でも足場がかかる場所であるため、成長が早く比較的安価に維持できるビンカミノールに植替えた。防草シートを敷いたところに穴を開けて植えつけ、ツルが上を覆うという作り方により、雑草が生えにくくメンテナンスコストも抑えられている。

 

 

冬季イルミネーションと点灯式

9期に始めたイルミネーションは、設備は買い取り設置撤去費のみ毎年支払う形で、今後も範囲を増やしていく計画だ。イルミネーション点灯式は、ジャズの生演奏、ワインの販売等大人向けコンテンツを盛り込んだ。すると、演奏に聞き入っていた年配のご婦人が飛び入りで「You Are My Sunshine」をアカペラで唄ってくれたとのこと。唄い終わると大きな拍手と歓声が沸き起こり、会場は感動に包まれた。これまではファミリー向けのイベントが多かったイニシア千住曙町だが、アンケートの結果ご夫婦のみや一人暮らし等の子どもがいない住戸も4割あることがわかり、今後は大人が楽しめるイベントにも注力していくとのことだ。

 

植栽の美しさは高資産価値マンションの証

「植栽は一度悪くなったらすぐには改善できない。だから、植栽に手が行き届いて美しいマンションは、5年10年という単位でお金がありしっかり運営されている証拠になる」と應田さん。イニシア千住曙町は、1期目から管理費の見直しを行い、修繕積立金を取り崩すことなく各種改善を行ってきている。

販売時は焼き立てパンのあるミニショップ、クリーニング、ラウンジバー、ジム、コンシェルジュサービスといったホテル並みの施設とサービスを備えたマンションとして売り出されたが、それを支える管理費の収支はギリギリで、不測の事態には対応できない状態だったという。しかし、エレベーター保守点検会社の変更、赤字だった有人ミニショップの廃止、高圧一括受電への切り替え等により年間約3000万円のコストダウンを行った。その削減分を用いて管理員の1名増員、修繕積立金会計への年間600万円の振替、マンション管理コンサルタントへの業務委託等を行い、さらに年間1000万円程度を植栽改修含む各種工事や備品購入に充てているという。その結果、住民の管理費負担は変わらないままに植栽バリューアップ、各種イベントの充実等の目に見える価値を生み出している。

一部住民しか使わない施設と異なり、植栽は全ての住民、そして外部からも見えるため、植栽が良くなって文句を言う人はいない。「イニシアは植栽がきれいだねと噂されるマンションにしたい」と滝井さん。「中古購入者にとっても、入り口から全体に盛り上げていければ」と話す。